如何分辨小区绿化的优劣

在小区当中，除了各类建筑，绝大多数地面空间都被绿化所占据。倘若小区绿化郁郁葱葱，着实赏心悦目，倘若斑驳陆离，着实令人不悦。因此，绿化的好坏，直接影响居住品质，进而反馈在小区的价格。

01小区绿化简介

1、绿化的功能

目前，成型居住小区的绿化率都在30%以上，由此可见，绿化对于小区的重要性。一般情况下，绿化主要有这么三大类的功能。第一类是景观功能，考虑到小区的整体艺术要求，提升小区的美感，并为小区业主提供运动、游憩空间。第二类的防护功能，将生活空间和城市道路、变电站、环卫站及其产生的噪声、废气、电磁等隔开，保护居住空间的环境。第三类是气候功能，调节小区的温度、湿度，特别是有大面积景观水面的小区，由于水的比热容最大，效果更佳。此外，绿地还具有一定的“海绵城市”的功能，雨水可通过绿地渗透至地下，避免产生积水。

2、绿化的分类

按照形态分类大体分为三种：

一是大面积的块状绿化，属于绿化中最为奢侈的形态，只有在大面积的小区中才有。印象比较深刻的，如围合式布局的仁恒江湾城，再比如银城东苑的中央湖；

二是条带状绿化，比较常见的是沿着水系布置的景观带或是作为小区不同组团的分割，典型案例如中海左岸澜亭。三是散步的点状绿化，分布在每栋住宅的周边；

3、绿化的层次

常见绿化植被分为三大类，即乔木、灌木和花草，三者分别有各自的特点。乔木遮荫，但无法覆盖所有地表，如果距离住宅过近。花草低矮，不成景观，但可以避免土地光秃。灌木介于两者之间，由于高度不及成人身高，可以做为人行道隔离带或小型景观等使用。三者组合，以乔木为主，以灌木填补林下空间，地面栽花种草，在垂直面上可以形成乔灌草空间互补和重叠的效果。

就目前的居住小区，如果能形成这样的分层次的绿化，就基本合格。如果树种的很少，地面基本上只覆盖了草皮，这就是所谓的安置房水平绿化。如果能在此基础上，做下沉式景观、大面积水景等，就很难得了。

02小区绿化的演进

1、老破小时代，基本可以忽略的绿化

几十年前，中国人的居住水平，根本无法和现在相比，能有个套房那绝对是奢侈的享受，至于绿化，根本无暇考虑。以当下的眼光看，除了个别大型机关、高校的老房改房，绿化还行外，其余老破小，绿化完全可以无视，学区对房价的影响比什么都大。

2、商品房时代，绿化趋于兴盛

进入商品房的早期，由于地铁、学区的因素尚未对房价构成太大影响，小区的景观绿化，对客户的吸引力达到了高潮。依稀记得第一次去月牙湖畔朋友家新小区时的震撼，真没想到小区绿化还能做的如此漂亮。

2000-2010年间的优质小区，普遍面积较大，开发企业周转也不是很快，有时间用心打磨，绿化水平达到了一个历史的峰值，比如天泓山庄之类。小区景观主要有两种风格，中式的通常依托河流水系，布置凉亭长廊之类，西式的通常将立柱等布置成几何形态，装饰走华丽的巴洛克风格之类，两种流派，在哪个年代都有很多代表作。

当年，还有一种盛行的产品，就是景观楼王，通常在小区中央，正面主景观带，户型较大，价格较高。近年来，由于普通小区大户型二手流动性较差，逐渐被高档的圈层小区取代。

3、快销时代，简约实用成为主流

最近几年，房地产市场发生了很大变化，景观绿化的重要性下降了不少。

一是地块趋于狭窄，没有空间做大尺度绿化。尤其是核心区的金茂、绿地这种，一个地块就4栋楼，分别位于地块四角，户户临街，位置上几乎没有区别；

二是项目周转加快，没有时间细心雕琢；

三是置业者更加注重地铁、学区等配套，而不是小区的景观；

四是高低配盛行，地面没有整块的空间；

五是地下空间全部用于车位建设，地面布置水景、下沉式景观等工程难度较大；

因此，近年来，绝大多数小区的绿化都趋于简约。

总的来说，近年来，大型景观带趋于式微。大型项目普遍选择用高低搭配的方式提升溢价，案例太多不胜枚举。因此，大面积的中央景观，逐渐成为一些圈层小区的配置（如海玥名都）。

03关于绿化的置业提示

就目前的购房业主而言，虽然绿化的重要性有所下降，但购房时有仍有一些注意事项。

1、二手房置业，看景观实景

有不少小区，建设时候的标准是不低的，交房的时候景观是很漂亮的，但时过境迁，由于缺乏必要的保养、更新，水景长满绿藻，植被没有修剪，这反映的是物业的水平，进而会反馈到二手房价格上。

2、高架/主干道旁，高度重视绿化防护

在南京，有相当一部分楼盘，与高架/主干道比邻，噪音、尾气等，着实让业主不爽。这个时候，绿地的防护功能就非常重要了，同样几十米的间隔，如果是配备了高大绿植，防护效果自然远胜于简单草坪。如果购买临近高架主干道的楼栋，要重点咨询防护绿化带的情况。

3、低层，重点防备绿化遮挡

有的人喜欢高大绿化，但也有人很讨厌，比如低楼层的业主。本身低楼层的采光就一般，倘若被大树遮挡，就更加难受了。目前的日照计算，只考虑到临近建筑的遮挡，保证底层有2小时采光。但对于绿植的遮挡，则没有考虑。个人观点，5层楼以下的业主，还是要关注一下大树的遮挡问题，最好提前进行沟通。倘若大树长成，再想砍掉，就没那么简单了。

4、关于一楼带院子的问题

有一部分购房者，很喜欢一楼带院子的住宅。但这种“院子”，本质上是对小区公共绿化的占用，属于“擦边球”行为。特别是新房购买，通常院子是不可能写进购房合同的，存在不确定因素。如果是带院子的二手房，所见即所得，要稳妥一些。